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房屋受损后的价值贬值损失应当得到赔偿

来源:网络   作者:未知  时间:2016-06-17

屋受损后的价值贬值损失应当得到赔偿


一起业主野蛮装修导致相邻业主房屋价值贬值的案件评述

    案情简介

     原告:杭州市西湖区文三西路某公寓业主.

     被告:张某

     被告:该楼盘物管公司

 

20015月,被告张某在对与原告同单元的202室住房进行装修时,将室内书房与客厅之间(4/D-G段)房间之间(J/3-4段)的墙体全部拆除,客厅与卫生间的部分墙体(3/F-G)拆除半砖,导致原告所在的302室房屋部分墙体严重开裂。原告发现后,即进行制止。20017月,物管公司委托杭州市房屋安全鉴定所对被告张某的拆墙行为是否影响房屋安全进行鉴定。该所出具鉴定结论后,原告等业主对鉴定结论提出异议,要求委托浙江省建筑工程质量监督检验站进行鉴定。被告物管公司与公寓业主委员会于20018月共同委托浙江省建筑工程质量监督检验站对202室违章拆墙进行现场查勘。该所查勘后建议委托原设计单位或乙级以上资质单位对202室破坏的结构(4/D-G段)(3F/-G)提供加固方案并制定有效的施工步骤,同时对J/3-4段墙体复原;对302室、102室作修缮处理。20018月被告绿城物管公司委托浙江工业大学特种建筑技术工程公司对201室进行第一次加固。因原告对加固方案和施工单位资质提出异议,被告张某于20025月委托杭州市房屋加固工程公司进行第二次加固,加固后原告仍有异议。被告物管公司于200211月委托有关单位进行第三次加固,第三次加固由原房屋设计单位绿城建筑设计有限公司设计,浙江省建工集团有限公司施工。第三次加固时,前两次加固的构件全部拆除。20031月,浙江省建筑工程质量监督检验站在202室局部加固后对加固范围墙体进行质量检测。该站出具检测报告结论为202室加固满足设计要求。2004816,被告张某向原告出具函件一份,对其在装修中拆除承重墙给原告造成的损失表示歉意并愿意与原告协商解决善后处理办法。后原、被告因赔偿问题不能达成一致,原告遂于2006317诉至杭州市西湖区人民法院,要求判决两被告赔偿原告房屋的损失。

 

争议焦点

原被告双方在庭审中争议的焦点是:1、原告的房屋是否存在贬值损失,房屋贬值损失属于直接损失还是间接损失;2、房屋贬值损失如何计算,有无法律依据。

 

审理判决

审理过程中,原告申请法院对其房屋损伤情况和原因及该房屋的修复费用、贬值损失、周转安置费用等进行鉴定。法院分别委托上海市建筑科学研究院房屋质量检测站、浙江省直地产资产评估有限责任公司、杭州永正房产土地评估有限公司对上述内容进行鉴定。上海市建筑科学研究院房屋质量检测站出具的房屋损伤检测与评估报告结论为302室拆墙部位的墙体裂缝系由202室敲墙所致;距离202室敲墙部位较远处的302室墙体裂缝与环境温度变化和材料收缩变形等也有一定关系;门框与墙体间的竖向和水平裂缝主要由材料收缩引起。目前202室已恢复墙体,302室裂缝不影响房屋的安全性,但对房屋的使用造成一定的影响,建议应对裂缝和渗漏等进行全面维修。浙江省直地产资产评估有限责任公司的房屋质量缺陷修复评估结论为原告房屋质量缺陷修复(括修复房屋质量缺陷所必须的拆除工程、修缮工程、恢复工程等活动支出的施工费用;不包括房屋质量缺陷所造成的直接经济损失如修复施工期间或修复后所造成的直接经济损失)评估值为32041元。杭州永正房产土地评估有限公司的房地产估价报告结论为原告房屋在估价时点的减损及受损补偿金额为108100元。其中受损补偿金额指房屋修复过程中产生的周转安置等费用。原告为上述鉴定及评估共支付评估鉴定费用28000元。

一审法院认为:被告张某在装修时将房屋承重墙拆除,导致原告墙体产生裂缝,给房屋的安全性能及正常使用带来重大影响,对此,被告张某具有过错,因此给原告造成的损失应当承担赔偿责任。根据上海市建筑科学研究院房屋质量检测站出具的房屋损伤检测与评估报告结论,导致原告302室墙体出现裂缝的原因是多方面的。本案中虽然无法区分被告张某敲墙引起的裂缝和环境温度变化及材料收缩引起裂缝所造成原告损失的相应具体数额,但显而易见被告张某的侵权行为是导致房屋裂缝、继而影响房屋安全和使用的主要原因,故被告张某应承担主要责任,责任比例结合鉴定报告并根据原告房屋裂缝情况及造成的损害后果情况酌情确定为80%。原告房屋受损后,必然要进行修复,修复期间另需要房屋进行安置,故其要求被告张某赔偿修复费用及修复期间的周转安置费用的请求本院予以支持,具体数额根据评估结论确定。虽然被告张某对202室房屋进行了加固处理恢复了房屋的安全性能,但原告所有的房屋由于曾经受损,在恢复安全性能后并不能确保房屋的适用寿命能达到原有年限,且即使修复了裂缝、渗漏,房屋曾经受损的瑕疵也不可能消除,因此必然对房屋的市场价值产生一定的影响,且专业评估机构已经确定了本案原告房屋减损的具体金额,亦证明了原告房屋存在减值损失,原告拥有的房屋的价值是由房屋本身的品质决定的,房屋价值的高低是固有的,不会因是否进行交易而发生变化,故该减值损失是原告必然发生的损失,被告张某对此应当承担赔偿责任。两被告辩称的原告房屋恢复原状后不存在减值损失,减值损失系间接损失的意见,与事实不符。法院审理后按照评估机关评估的80%支持了原告的诉讼请求。被告不服一审判决向杭州市中级人民法院提出上诉,杭州市中级人民法院审理后认为一审法院认定事实清楚,适用法律准确,判决驳回上诉,维持原判。

 

经典评析

作为目前首例原告在房屋受损后主张房屋价值减值损失并得到法院支持的终审案件,该案的胜诉在审判实践中具有重要的意义,也为这类侵权案件的索赔开拓了思路,更全面地保护了被侵权人的利益。在此案终审之前,法院对房屋受损案件,通常在房屋通过修补以后,即认为已经恢复原状,不再考虑房屋价值贬值的因素。

本案在一、二审过程中原被告双方围绕房屋贬值是否客观存在,贬值损失属于直接损失还是间接损失,以及贬值损失计算的依据和方法展开了激烈的争论。在一、二审审理过程中,笔者提出了以下观点。

一、       房屋的贬值损失是客观存在的。

1、涉案房屋虽然经过了多次的维修加固,但房屋的品质、安全性、使用寿命必将受到影响,不仅房屋的使用价值受到损害,社会评价也会显著降低,假设该房屋作为融资担保工具被评估机构评估作价时,估值偏低是不言而喻的,因此,这种损失是实实在在的,既可以通过专业评估机构评定,也可以通过二手房交易得到体现。

2、房屋贬值损失是现有财产价值的减少,属于直接损失,而不属可得利益减少的间接损失。

房屋贬值损失性质上应属于直接损失,直接损失是权利主体现有财产价值的减少;而间接损失是可得利益的减少,是指加害人侵害受害人所有的财物,致使受害人在一定范围内的未来财产利益的损失,包括权利主体可得利益的落空。本案原告房屋遭受破坏后,虽然经过维修,但很难恢复到原有水平,房屋的整体性能、安全性均受到影响,使用价值有所下降,这正如发生严重交通事故后的汽车,尽管汽车得到修复,但大修后的汽车和原来的汽车价值肯定不一样。法律规定的恢复原状只是一种理想状态,尤其对房屋这样的特殊商品,一旦严重受损,会对其建筑建构、主体产生整体扰动,外观的修补并不能百分之百的恢复其原来设计所要求的强度。因此,房屋的价值减值是现实存在的,属直接损失。

二、房屋贬值损害赔偿有相应的法律依据。

笔者认为只要损害结果与侵权行为存在因果关系,所有的损失都应当得到赔偿,即便是间接损失,也应当在赔偿范围之内 。我国民事侵权赔偿正由“填坑式”的补偿原则向全面赔偿原则发展,而承认和保护贬值损失顺应了这一潮流,是财产损害赔偿制度进步的标志之一。不仅如此,原告的主张也有相关法律依据和渊源。现行的法律、法规、司法解释虽没有明确规定保护受损财产的贬值损失,但绝不是无章可循、无例可鉴的。《民法通则》第一百一十七条第二、第三款规定,“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的,应当恢复原状或者折价赔偿”;“受害人因此遭受其他重大损失的,侵害人并应当赔偿损失”。在财产损害赔偿中,当采取恢复原状的方式并不能弥补受害人的全部损失时,侵害人还应当赔偿受害人的其他重大损失,在本案中就包括房屋的贬值损失和房屋修复过程中产生的周转安置费用。



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