关于绵阳XX房地产开发有限公司《商品房买卖合同》纠纷有关问题的法律咨询意见
致：绵阳XX房地产开发有限公司
承贵司委托，根据贵司提供的《商品房买卖合同》等其他文件（详见贵司提供文件清单），按照现行法律、法规和政策规定，对贵司提出的相关问题出具以下法律咨询意见，供贵司决策时参考：
一、关于《商品房买卖合同》及补充协议的效力问题
贵司与买受人签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）、《<商品房买卖合同>附件及补充协议》（以下简称补充协议）为双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
二、关于具体的政府行为和政府规划调整是否构成贵司可以据实予以顺延交房和产权证办理时间的问题
根据补充协议第八条的约定，政府行为和政府规划调整构成出卖人可据实予以顺延交房和产权证办理时间的原因，根据贵司提供的《绵阳市规划局关于暂停XX城市中心项目施工的通知》（以下简称《通知》）和中国人民解放军九五六三九部队《转发成都军区空军复“XX城市中心”地块建高函》（以下简称《函》），该两单位的行为分别属于政府行为和政府规划调整。
买受人提出，《通知》下发的时间在贵司与买受人签订合同之前，贵司在签订合同时应预见到停工通知对贵司交房时间的影响，并且买受人可能会提出贵司在进行施工图设计时应考虑到建筑高度机场净空限制。
我们认为，贵司建设的是整栋建筑物，而并不是买受人争议的单一房屋，交房时间是在整栋商品房施工时已按建设进度计划确定的，是指整栋商品房的交付，买受人争议的房屋不能脱离整栋商品房而单独确定交房时间。绵阳市规划局《通知》下发时，房屋建设已在进行中，该《通知》必然事实上会对交房时间造成延误，贵司可以据此顺延交房时间；对于买受人可能会提出贵司在进行施工图设计时应考虑到建筑高度机场净空限制问题，我们认为贵司在申领建设工程规划许可证，建设工程施工许可证的过程中，绵阳市规划局和绵阳市住房和保障局作为行业主管部门并未提出机场净空要求，施工图设计通过审查并领取了建设工程规划许可证和施工许可证，贵司作为房地产开发企业不可能对工程项目涉嫌突破机场净空限制面进行预见，贵司可以据实顺延交房时间。但对此法院或仲裁委员会有一定自由裁量权。
三、关于房屋面积测绘表和规划核实合格证的问题
买受人提出，贵司未按照合同第十条第二款第一项：“1、该商品房已取得规划验收合格证；”和“有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；”的约定进行房屋交付，应承担自204年7月1日起到2015年5月13日止（房管局备案的房屋面积实测报告书显示时间）的逾期交房责任。
买受人认为，房屋的交付日应按贵司交房条件全部具备的日期确定，即房管局备案的房屋面积实测报告书时间2015年5月13日为实际交付日，根据合同第十条约定，贵司构成违约，应按照合同第十二条第一款第二项：（2）“逾期超过90日后……”的约定承担自2014年7月1日至2015年5月13日按买受人全部款万分之二的违约金。
根据贵司提供的资料和陈述显示，贵司已于交房日公示了绵阳市新座标房产测绘有限公司二〇一四年五月二十日出具的绵阳市房屋面积测绘表（需证据证明），贵司提供的绵阳市城乡规划局建设工程竣工规划核实合格证（原规划验收合格证）载明的日期为二〇一四年九月二十三日，贵司在2014年7月1日与买受人签署了《住宅客户交房办理确认书》，实际完成了交付房屋。
我们认为贵司在交房日前未提供规划验收合格证（规划核实合格证）的行为构成瑕疵履行，但贵司和买受人签订《住宅客户交房办理确认书》，买受人的无异议接收行为视为双方用实际行为对合同履行内容进行了变更，同时合同第十二条规定的逾期交房责任中“实际交付之日”为房屋实体的实际交付，买受人依据合同第十二条约定要求贵司承担支付违约金的逾期交房责任，理由不充分，但对此法院或仲裁委员会有一定自由裁量权。
四、关于套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的问题
根据合同第十三条第一款第一项的约定，我们认为套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）时，双方应按照合同约定据实结算房价款，买受人无退房的权利。
五、关于套内建筑面积误差比绝对值超出3%时的问题
1、根据合同第十三条第一款第二项的约定，我们认为套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，双方应按合同及补充协议的约定进行处理。
2、根据补充协议第九条的第一款：“买受人有权在出卖人通知送达之日起7日内决定是否接受该商品房。如果买受人未在上述期限内将退房书面通知送达出卖人，视为买受人接受该商品房，双方同意按合同关于买受人不退房的相关约定处理。”的约定，我们认为，贵司已履行了通知义务，买受人不仅未在补充协议约定的期限内将退房通知送达出卖人，而且买受人在合同约定的交房时间前来办理交房手续，并在《住宅客户交房办理确认书》签字确认接收房屋的行为视为视为买受人已经接受该商品房，并同意按合同第十三条关于买受人不退房的相关约定进行补差或返还处理，买受人无权再要求退房退款。但对此，法院或仲裁委员会有一定自由裁量权。
六、关于贵司现在是否有权要求买受人补交房屋价款的问题
买受人提出并认为，根据合同附件四“出卖人、买受人应在房屋交付前，依据相关部门出具的实测面积报告，按合同第十三条进行房款结算。”的约定，贵司未和买受人在房屋交付前进行房款结算，现在已无权要求买受人补交房屋价款。
我们认为依据合同约定，贵司和买受人应和买受人在房屋交付前进行房款结算，但合同并未约定未进行房屋结算的后果和法律责任。根据不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示的法律原则，贵司未在房屋交付前进行结算的行为不能认为贵司放弃了进行房屋结算的权利，贵司拥有在诉讼时效内和买受人进行房屋价款结算的权利，并应得到法院和仲裁委员会的支持和保护。另外我们注意到在《住宅客户交房办理确认书》中有销售部“已签订商品房买卖合同、补充协议，缴清房款。”，财务部“核查房款缴纳情况，应付清购房款”和“买受人已认同并接收房屋，领取房屋钥匙、住宅质量保证书、住宅使用说明书等，入住手续完备，同意入住，待办理产权时再进行清算、核定最终房款及缴纳办证相关费用”等格式内容，上述格式内容相互矛盾，存在不同理解和解释，会对贵司要求买受人补交房屋价款造成一定影响。对此，法院或仲裁委员会有一定自由裁量权。
七、特别声明：
本回复仅根据贵司提供的《商品房买卖合同》等其他文件（详见清单）依据现行法律法规作出，供贵司决策参考。未经我所同意，不得另作它用。
此意见。
四川睿桥律师事务所 马力律师
XX年四月十一日
贵司提供的文件清单：
1、商品房买卖合同
2、《商品房买卖合同》附件及补充协议
3、绵阳市规划局关于暂停XX城市中心项目施工的通知
4、转发成都军区空军复“XX城市中心”地块建高函
5、绵阳市城乡规划局建设工程竣工规划核实合格证
6、绵阳市房屋面积测绘表
7、住宅客户交房办理确认书