关于城市居民在购买宅基地建设房屋居住或开展经营的
法律分析
1、现有法律法规对于农村宅基地的规定：
原《土地管理法》（现行有效）第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；
新《土地管理法》（2020年1月1日实施生效）第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《物权法》第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（2004）
改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地
最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（2015）：
在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
农业农村部《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（2019年9月11日）
宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
分析：根据现行有效的土地管理法第六十三条规定和最高人民法院的民事审判会议纪要，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。同样单独买卖宅基地的合同也因违反原《土地管理法》（现行有效）第六十三条 “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定而无效。
新《土地管理法》删除了原《土地管理法》第六十三条的“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，该法自2020年1月1日起生效后，法律法规对宅基地使用权的转让不再有明文禁止，相关买卖宅基地使用权或者农村房屋的合同不会因违反法律法规强制性规定而被法院认定无效，后续合同履行过程中对合同解除和违约责任的处理会按照有效合同来处理。
根据新《土地管理法》第六十二条“国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。”的规定，农业农村部为农村宅基地的管理部门，而其2019年9月20日发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》对城镇居民到农村购买宅基地进行了明文禁止，从而对城镇居民到农村购买宅基地的行为增添了一定的不确定性，不排除日后农村农业部出台相关规章，对城镇居民到农村购买宅基地的行为进行相关行政处理。
根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，物权法对宅基地使用权的权利特征描述（有占有使用权，无收益权），宅基地使用权作为物权的一种，变更必须经登记才能产生变更的法律效力。另外根据物权法对宅基地使用权的权利特征描述（有占有使用权，无收益权），宅基地使用权在行政部门完成变更登记基本无法实现，这就可能造成宅基地使用权转让合同有效而宅基地使用权无法变动的局面。
2、现有法律对城镇居民到农村租赁农民所有的房屋的法律规定
《合同法》第二百一十四条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百二十九条
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
新《土地管理法》第六十二条
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
农业农村部《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》
鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。
分析：根据相关法律法规的规定城镇居民租赁农民所有的房屋进行居住或开展经营的，法律目前是支持的甚至是鼓励的，双方的合法权益都会得到法律保护。但是合同期间，宅基地使用权人违反合同约定提前解除合同将只会承担违约责任，鉴于房随地走的司法实践，合同被认定无效后，地上房屋所有权将归宅基地使用权人所有，城镇居民只能得到金钱补偿。而且租赁期限20年届满，宅基地使用权人有权不续签合同。
根据上述分析结果，根据目前的法律规定城镇居民在农村购买宅基地建设房屋进行居住或者经营要做到完全无风险无法实现，但根据本次《土地管理法》的修改，国家对农村宅基地使用权的转让在法律层面没有明文禁止，对农村宅基地的改革指出了方向，因此建议采用第一种方案，与出卖方签订宅基地使用权转让合同，并在建设房屋过程中不公开以自己名义建设房屋，保持宅基地使用权现状，并时刻关注国家相关政策的变化，防控相关法律风险。
二〇一九年十月二十九日